2022年城市更新政策

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北京：大力实施城市更新，土地供应向城市副中心等地区倾斜

2月28日，从北京市自然资源和规划委员会获悉，《北京市2022年度建设用地供应计划》已于日前经北京市政府批准并发布实施。

北京市自然资源和规划委员会表示，为保持经济平稳健康发展，扎实做好“六稳”“六保”工作，2022年度计划安排建设用地供应总量3710公顷，与2021年持平。加强与耕地占补平衡联动，加快推进各区复耕复垦，新增耕地验收入库指标优先保障供地项目实施。加强与存量国有用地更新、拆违腾退用地资源利用联动，减少新征占地，提高土地集约节约利用效率。加强与固定资产投资调控预期目标联动实施，强化土地要素供给。

严格落实城乡建设用地减量，明确全年减量任务为10平方公里左右。大力实施城市更新行动，鼓励和引导利用存量建设用地比例为60%。

持续推动“一核一主一副、两轴多点一区”城市空间布局优化，有序组织各圈层间功能疏解和梯度承接，中心城区的供应比例总体保持在20%左右，重点向城市副中心和多点地区倾斜，供应比例不低于60%。分圈层引导职住结构调整，按照全市不低于1:2的比例统筹职住用地布局，在副中心和多点地区安排全市70%左右的产业用地，进一步提高产业用地的集聚度，支持壮大高精尖产业集聚势能。

北京将坚持保民生、促发展，强化建设用地与周边功能配套匹配度，优储精供促进市区两级投资效益最大化。

稳步提升产业用地投放力度，适度增加工业仓储物流用地规模，计划安排产业用地500公顷，比2021年计划增加10公顷。按照不低于80％的比例推动研发工业用地进入两区、三城一区等重点功能区，加快供应科技创新及高精尖产业用地，提升空间集聚度。土地资源要素向加快构建韧性安全的城市空间着力，重点围绕深化综合性国家科学中心建设，打造创新型产业集群示范区，打造新一代信息技术、医药健康“双引擎”，加快供应科技创新及高精尖产业用地。

按照不低于60%的比例引导租赁性住房进入重点功能区及周边、轨道交通站点附近等区域，引导产城人融合。坚持完善街区功能，持续强化住宅用地高品质供给，不断优化土地供应环节对街区民生保障功能的规划建设配套标准。

继续坚持“房住不炒”，保持房地产市场平稳运行，租购并举，持续推进住房供给侧结构性改革，计划同比例安排租赁住宅用地供应300公顷及商品住宅用地供应下限300公顷，强化规划引领，在实现“稳地价、稳房价、稳预期”，保障刚性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展的同时，多主体、多渠道加大保障性租赁住房供应，满足新市民、青年人住房需求。

去年11月22日，北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会发布《关于报送2022年房地产投资计划的通知》，申报的项目类型包括普通商品住房、共有产权住房、公共租赁住房、集体土地租赁住房、其他保障性住房、城乡结合部安置房、棚户区改造、危旧房改造、商业用房、写字楼等。

北京发改委表示 ，2022年房地产投资计划是北京市固定资产投资计划的重要组成部分，其投资规模列入2022年北京市固定资产投资总体规模。2022年房地产投资计划安排重点是城市副中心、平原新城、新首钢地区，以及“三城一区”、大兴国际机场临空经济区等重点区域，人口疏解对接安置房、棚户区改造安置房、公共租赁住房、集体租赁住房等保障性住房项目，共有产权住房项目等重点领域，适度安排“高品质”住宅开发项目，以及市、区政府确定的重点开发项目。

2022年，北京进一步加快推进城市副中心建设等重点区域建设，示范带动非首都功能疏解。加快推进“三城一区”“两区”等重点功能区产业项目开发建设，打造北京经济发展新高地，不断加强科技创新配套能力建设。加大重点新城开发力度，强化多点支撑，提升新城综合承接能力。扩大居住用地与住房供应，优化住房供应结构，加快推进公共租赁住房、集体土地租赁住房、共有产权住房建设，努力实现人民群众住有所居。加快实施老城更新、棚户区改造，提高居民居住水平和生活质量。

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城市更新项目建设是推进城市更新工作的重要抓手。《方案》是全市实施城市更新行动的重要组成部分，主要用于指导我市城市更新项目建设工作。《方案》共分4个部分。

第一部分，工作目标。“十四五”期间，城市更新项目以转变城市发展方式、完善提高城市治理体系和治理能力、解决城市病为着力点，全面落实城市生态修复和功能完善，加强新型城市基础设施建设，积极推进历史文化保护和开发利用，不断提高城市精细化管理水平。到2025年，城市结构进一步优化，城市内在活力充分激发，新技术在城市建设中广泛应用，城市发展方式实现由粗放外延扩展向内涵提质增效的转变,推动城市绿色低碳发展，数字化、智能化管理水平显著提高，逐步解决中心城区人口和功能过密问题，努力建设绿色城市、低碳城市、智慧城市、文明城市、美丽城市、活力城市，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力。

第二部分，重点任务。一是着力建设绿色城市，打造生态宜居环境。加强城镇老旧小区改造和绿色智能社区建设，加强城市生态修复，加强城市功能完善，加强公园城市建设，建立“装配式+超低能耗+健康建筑”绿色建筑体系。二是着力建设低碳城市，推进城市可持续发展。加强环境基础设施建设升级，发展城市低碳出行体系。三是着力建设智慧城市，构建数字化应用场景。加强城市信息平台建设，加强新型城市基础设施建设，加强城市管理和防灾应急项目建设。四是着力塑造人文城市，推进历史文化传承。加强历史文化保护，加强工业遗产保护利用。五是着力打造活力城市，激发城市内生动能。加快城市商业中心向活力中心转型，盘活闲置存量资产，提高县城公共设施和服务能力。

第三部分，要素保障。一是加大金融支持力度。发挥政府投资撬动作用，创新完善城市更新项目建设投融资机制，推动建立以政府投入为引导、企业投入为主体的多元化投融资体系，探索城市更新商业模式。二是提高用地保障能力。盘活存量建设用地和低效土地，优化新增建设用地计划指标和城乡建设用地增减挂钩指标分配，优先用于城市更新中的公益性项目建设。三是落实税费减免政策。对纳入城市更新项目库的项目，按照国家有关规定减免行政事业性收费和政府性基金。四是强化政策支持措施。建立项目生成制度，科学引导生成城市更新项目储备库。探索符合本市的城市更新项目审批机制，精简城市更新项目审批事项和环节，建立审批绿色通道，畅通12345咨询投诉渠道，提高项目审批效率。

第四部分，推进措施。一是加强组织领导。成立市建设城市更新领导小组，由市长任组长、常务副市长、主管城建副市长任副组长，市直有关单位，以及各县（市）区政府主要负责人为成员。二是落实工作责任。市住房城乡建设局、市发展改革委负责指导全市城市更新项目谋划工作，负责项目入库和重大项目协调等管理工作，其他市直部门要分工负责，加强联动，信息共享，形成工作合力。各县（市）区政府要切实承担起推动本地城市更新项目建设的主体责任，将城市更新项目建设列入年度重点工作目标，细化工作方案，制定项目计划，建立部门协作机制，具体落实城市更新项目谋划和建设工作，确保项目顺利实施。三是编制更新规划。编制国土空间规划和城市更新中长期专项规划。完善我市国土空间规划体系建设，强化国土空间规划对各专项规划的指导约束作用。结合城市发展战略，实施城市更新项目建设改造。建立弹性灵活的更新区域“一案一策”制度，编制更新改造方案。四是加强协调调度。为推动项目谋划和建设，建立项目调度机制，定期调度项目进展情况，督促项目按计划建设实施，促进城市更新项目建设。五是注重宣传引导。各县（市）区政府要提高社会关注度，及时总结城市更新项目建设经验做法，强化典型示范引领，大力宣传城市更新的目的意义，推进“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，切实提升人民群众获得感、幸福感、安全感。推动社会力量积极参与城市更新项目建设运营，营造良好舆论氛围。

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2019年以来，城市更新热度持续上升。2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，《纲要》提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。奠定了“十四五”时期以及未来十余年城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位。

2022年城市更新迎来发展期，城市更新的政策、机制和规划等更加完善，内容更加丰富，模式更加多元，路径也更加清晰。在这样的背景下，企业围绕城市更新赛道的布局也不断调整。中指研究院梳理了2022年初以来房企在城市更新领域的相关动态，总结出七大特征，为企业实施城市更新行动提供参考依据。



特征一：“政企合作”成为推动城市更新的重要机制

2021年已有部分企业与地方政府达成战略合作关系，如远洋集团与重庆江北区、长沙天心区政府，中建集团与济南政府等。2022年初以来，各地政府大力推动城市更新，提出大胆改革创新，纷纷积极探索新模式、新路径，“政企合作”就成为推动城市更新进入快车道，助力城市高质量发展的重要机制。2022年2月，上海市嘉定区政府和上海地产就北虹桥区域城市更新项目政企合作下一阶段工作进行部署。2022年4月，华润置地先后与深圳市龙岗城投集团、河南省政府签署战略合作框架协议，涉及城市更新、产业发展、长租房等多方面内容，中国铁建与南阳市宛城区政府签署城市更新项目战略合作协议，双方将共同推进城市更新，首开集团与北京市海淀区人民政府签署战略合作框架协议，开展深度合作。2022年5月，万科与广州市政府签署战略合作框架协议，双方将在老旧小区综合整治、城市有机更新等多领域开展深度合作。2022年6月，首开集团与北京市朝阳区人民政府签订《全面战略合作框架协议》，双方将在非经资产管理处置运营、城市有机更新、老旧小区综合整治等领域开展深入合作。

表：部分房企与政府合作情况



资料来源：中指研究院综合整理

中指报告：

对于房企来说，与中心城区政府合作是入局城市更新的重要途径之一。以上海为例，上海城市更新自2019年以来采用“政企合作、市区联手、以区为主”的政策，区政府作为把关人，引入企业一同参与房屋改造，这一政策有效地推动了城市更新的进程。随着大城市加大力度实施城市更新行动，城市政府以及区政府对可持续开展城市更新改造有充足的需求，这类项目通常位于城市中心区域，项目体量较大且利润较有保障。

推进制度文件制定 青岛提高老旧小区改造标准

青岛新闻网10月24日讯(记者 孙志文)城市更新是国家的重要决策部署,也是国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确的重大民生工程。2022年起,青岛全面开启城市更新和城市建设三年攻坚行动。为更好地落实好国家的重大决策部署,市政协委员、青岛科技大学法学院副教授宋敏在今年两会期间提出了关于以法治引领城市更新的提案。

今天,青岛新闻网记者从市城市更新和城市建设总指挥部办公室了解到,收到提案后,市城市更新和城市建设总指挥部办公室高度重视,会同市住建局、市司法局、市自然资源和规划局等部门进行了认真研究,结合提案的办理落实,围绕城市更新和城市建设三年攻坚行动的八大攻坚任务,从推进城市更新制度创新、完善城市更新多元参与机制、实时制定《青岛市城市更新条例》等方面取得了一定成效。

提高老旧小区改造标准

针对目前城镇老旧小区改造过程中,既往单一小区改造形式无法兼顾周边存量设施、空间资源的改造提升,市住房城乡建设局推进《青岛市老旧街区(老旧小区)改造管理办法》、《青岛市老旧街区(老旧小区)改造技术导则》等制度文件的制定,进一步提高老旧小区改造标准,健全项目审批监管机制,提升改造质量。

起草《关于有序推进城中村改造工作的指导意见》

针对全市范围内尚无统一城中村改造政策的情况,市住房城乡建设局起草了《关于有序推进城中村改造工作的指导意见》,目前正在征求意见。意见明确改造原则和改造模式,并对资金保障、审批服务、征收程序、资产监管等方面提出要求。同时完善多元参与机制,充分调动城中村居民参与改造的积极性、主动性,建立全过程居民参与机制,改造模式、补偿标准、实施流程须充分尊重居民意见。

编制完成《青岛市城市更新专项规划(2020-2035年)》

市自然资源和规划局发布实施了《关于推进城市更新工作的意见》,作为我市首个针对城市更新的系统性政策文件,系统建立了城市更新规划编制体系和管理机制,界定各级各部门规划工作职能和规划成果效力,强化规划成果在城市更新工作中的实施指导作用。编制完成《青岛市城市更新专项规划(2020-2035年)》阶段性成果,划分四类更新区域,制定三种更新策略、识别N个更新片区。规划统筹更新空间要素,明晰更新时序,为城市更新计划制定提供支撑,促进城市有序有机更新。印发实施《自然资源规划服务保障现代化国际大都市建设政策清单(2022年版)》,其中,城市更新和城市建设类政策从城市更新实施方式、城市更新项目地价政策、低效用地开发模式、土地收储补偿标准、控规调整、老旧小区改造、存量资源整合利用机制等方面,加强对城市更新和城市建设关于自然资源和规划领域的政策支撑。

明确历史建筑的分级管理

根据青岛市人大常委会2022年制定地方性法规计划,《青岛市城市更新条例》列为2022年的立法调研项目。目前,市自然资源和规划局、市住房城乡建设局正在积极推动前期工作,适时启动立法工作。市住房城乡建设局起草了《青岛市历史建筑保护利用条例》(送审稿),首次对历史建筑和传统风貌建筑的概念和认定程序进行了规定,明确了历史建筑的分级管理,确立了区市主管部门,规范了历史建筑的保护措施,鼓励合理利用助力历史城区保护更新攻坚行动。围绕缓解停车矛盾、改善城市交通环境,市公安局推动修订《青岛市停车场管理条例》,助力停车设施建设攻坚行动。市司法局印发《关于充分发挥司法行政职能作用为城市更新和城市建设三年攻坚行动提供法治保障的实施意见》,突出加强“小切口”立法,推动城市更新和城市建设领域制度建设,对实践证明已经成熟的城市治理经验和举措,及时推动上升为地方性法规、政府规章,让城市更新有法可依、有规可循。

未来,总指挥部办公室将会同市直各有关部门,研究推进相关政策体系,督导推动各项政策文件的制定实施,为城市更新和城市建设三年攻坚行动任务顺利完成提供坚强法治保障。